شاخص‌های کنترل تراکم

در مقاله قبلی به تعریف تراکم ساختمانی پرداختیم و گفتیم که برای کنترل تراکم از شاخص‌های متفاوتی استفاده می‌شود.

در این مقاله هرکدام از این شاخص‌ها را باهم بررسی می‌کنیم.

۱- ضریب سطح اشغال:

منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است که به صورت درصد معرفی می‌شود. معمولاً این ضریب بر اساس طرح‌های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر است. ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین ۴۰ تا ۶۰ درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می‌شود.

به عنوان مثال، اگر ضریب سطح اشتغال در یک منطقه ۶۰ درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت ۵۰۰ متر مربع در این منطقه اقدام به ساخت و ساز کنیم، مجاز خواهیم بود که فقط در ۳۰۰ متر مربع از زمین ساخت و ساز را انجام دهیم. باید توجه داشت که ضریب سطح اشتغال شاخص مناسبی برای کنترل تراکم جمعیت نیست و بیشتر مورد توجه طراح‌های شهری برای به دست آوردن بخش‌های ساخته شده و فضاهای باز در قطعات تفکیکی است.

۲- ضریب سطح زیر بنا (تراکم ساختمانی):

این ضریب، یکی از معمول‌ترین شاخص‌ها در کنترل تراکم جمعیتی در ایران است. همیشه هنگامی که در مورد تراکم یک ساختمان صحبت می‌شود منظور ضریب سطح زیربنا است که این شاخص معمولاً بر اساس درصد بیان می‌شود.

به عنوان مثال اگر تراکم ساختمانی مجاز در یک منطقه ۱۸۰ درصد باشد و ما بخواهیم در زمینی به مساحت ۳۰۰ متر مربع اقدام به ساخت و ساز کنیم، می‌توانیم ساختمانی به میزان ۱۸۰ درصد کل مساحت زمین بسازیم، یعنی مساحت کل ساختمان ۵۴۰ متر مربع خواهد بود. اگر سطح اشغال این زمین ۶۰ درصد باشد، می‌توانیم در ۶۰ درصد این زمین، ساختمانی به مساحت کل ۵۴۰ متر مربع بسازیم؛ یعنی سطح اشغال در این زمین ۱۸۰ متر مربع خواهد بود. با توجه به این که مساحت مجاز ساخت و ساز در این زمین ۵۴۰ متر مربع و میزان سطح اشغال ۱۸۰ متر مربع است، لازم است که ساختمانی در سه طبقه بسازیم.

حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، ۴۰ درصد باشد مساحت سطح اشغال ۱۲۰ متر مربع خواهد بود که در این حالت می‌توان ساختمانی در چهار و نیم طبقه ساخت. با توجه این که مالکان ترجیح می‌دهند حداکثر استفاده را از زمین و سرمایه خود بکنند، مایل هستند که چهار و نیم طبقه را به پنج طبقه برسانند که در این صورت اقدام به خرید مازاد تراکم از شهرداری می‌کنند.

۳- شاخص طبقات مجاز ساختمانی:

یکی دیگر از شاخص‌هایی که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار می‌گیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر متداول است.

شاخص تعداد طبقات ساختمانی تأثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و از این لحاظ شاخص مهمی برای طراحان شهری به شمار می‌آید. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می‌شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.

۴- تراکم واحد مسکونی در سطح:

این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و به تبعیت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح تهیه شده است. واحد سطح عموماً در برنامه‌ریزی شهری هکتار است. این شاخص بیشتر مورد توجه برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و… در یک منطقه است. می‌توان به‌وسیله این شاخص به ارقام از پیش تعیین‌شده جمعیتی نزدیک شد. این شاخص، شاخص مفیدتر و کارآمدتری نسبت به بقیه شاخص‌ها برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری است.

با توجه به موارد ذکرشده در بالا، به این نتیجه می‌رسیم که هیچ‌یک از شاخص‌های ذکرشده درباره تراکم، به‌خودی‌خود نمی‌توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه در کنار همدیگر، امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را دارند. با عمل به ضوابط و مقرراتی که از این شاخص‌ها به دست می‌آید امکان خدمات‌رسانی به نواحی مختلف شهری راحت‌تر و سریع‌تر خواهد بود.

اصولاً با توجه به ضوابط و مقرراتی که شهرداری‌ها برای یک شهر تعریف می‌کنند (میزان ارتفاع مجاز ساختمان‌ها، تراکم جمعیتی در منطقه و …) می‌توان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان‌ها نمود.

اصولاً قیمت تراکم مازاد در شهرداری‌ها بر اساس مترمربع محاسبه می‌شود. در مثالی که در بالا ذکر شد، اگر بخواهیم اقدام به ساخت‌وساز در پنج طبقه کنیم، لازم است که ۶۰ مترمربع تراکم مازاد را از شهرداری بخریم. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه متفاوت است که مبنای تعیین این قیمت، شورای اسلامی هر شهر است و شهرداری مجری این دستورات به‌حساب می‌آید.

امیر راد

امیر راد

من یک معمار هستم. عاشق طراحی‌ام و از این کار لذت می‌برم. هدفم این است که علاوه بر آموزش اصول، تکنیک‌ها و ترفندهای طراحی معماری، تجربیات 15ساله خودم را به شکل کاملاً کاربردی و به زبانی بسیار ساده به شما آموزش بدهم.
این مطالب را هم حتما بخوانید

دیدگاه‌ خود را بنویسید

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دوره جعبه سیاه معماری

10 جلسه آموزش عملی و کاربردی

 

کاملاً رایگان!

دوره جعبه سیاه معماری

برای ثبت‌نام رایگان و دریافت تمام جلسات، همین الان فرم زیر را پر کنید.

 

اطلاعات شما نزد رادآرشیتکت محفوظ است.

دوره رایگان طراحی معماری

برای تکمیل ثبت‌نام، مشخصات خودتان را وارد کنید.

اطلاعات شما نزد رادآرشیتکت محفوظ است.

اسکرول به بالا

دریافت آموزش‌های رایگان معماری

برای عضویت در گروه ویژه سایت رادآرشیتکت و دریافت آموزش‌های رایگان معماری، همین الان ایمیل اصلی خودتان را در کادر زیر وارد کنید.

ترسیم پلان معماری با 7 دستور اتوکد

برای دانلود آموزش ترسیم پلان معماری با 7 دستور اتوکد ایمیل اصلی خودتان را در کادر زیر وارد کنید.

7نکته طلایی در طراحی ساختمان‌های مسکونی

برای دانلود رایگان این کتاب ارزشمند، ایمیل اصلی خودتان را در کادر زیر وارد کنید.

دانلود بلوک‌های مبلمان استاندارد

برای دانلود فایل اتوکد بلوک‌های مبلمان استاندارد، ایمیل اصلی خودتان را در کادر زیر وارد کنید.

خبرنامه آزمون طراحی نظام‌مهندسی

برای اطلاع از آخرین اخبار مربوط به آزمون نظام‌مهندسی و دریافت آموزش‌های رایگان، ایمیل اصلی خودتان را در کادر زیر وارد کنید.

مراحل نقشه‌کشی سازه‌های فولادی و بتنی

برای دانلود فیلم کامل مراحل نقشه‌کشی سازه‌های فولادی و بتنی ایمیل اصلی خودتان را در کادر زیر وارد کنید.

نحوه محاسبه ارتفاع ساختمان

برای دانلود فیلم باکیفیت آموزش نحوه محاسبه ارتفاع ساختمان، ایمیل اصلی خودتان را در کادر زیر وارد کنید.

دانلود ویدئوی آموزش ستون‌گذاری

برای دانلود فیلم باکیفیت و فایل پی‌دی‌اف آموزش ستون‌گذاری ایمیل اصلی خودتان را در کادر زیر وارد کنید.