چند طبقه؟ چند واحد؟!

در هر طبقه چند واحد ساختمانی طراحی کنیم؟

همیشه یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مالکین پیش از اینکه تصمیم به طراحی و ساخت بنا کنند، تعداد طبقات و تعداد واحدها در هر طبقه است. در هر طبقه ساختمان مسکونی چند واحد آپارتمان طراحی کنیم؟

بدیهی است که مالکین دوست دارند از احداث و فروش آپارتمان‌ها، حداکثر سود ممکن را کسب کنند. برای همین سعی می‌کنند تمام جوانب کار را بسنجند و از افراد زیادی هم در این مورد مشورت می‌گیرند.

اما واقعاً بهترین معیار برای انتخاب تعداد واحدها و متراژ آن‌ها چیست؟

تعداد واحدها در هر طبقه از یک آپارتمان مسکونی معمولاً با نظر مستقیم مالک و به پیشنهاد وی انجام می‌شود؛ اما وظیفه ما به عنوان یک معمار متخصص چیست؟ اگر کارفرما از ما در این زمینه کمک و مشاوره خواست، چطور می‌توانیم به وی در انتخاب بهترین گزینه ممکن کمک کنیم؟

توجه به محدودیت‌ها، خصوصیات و موقعیت ساختمان، به ما کمک می‌کند تا در این مورد تصمیم بهتری بگیریم.

در ادامه با هم مواردی را که در انتخاب تعداد واحدها در یک ساختمان مسکونی نقش دارند را بررسی می‌کنیم:

۱- موقعیت قرارگیری زمین در شهر

شاید مهم‌ترین نکته‌ای که در انتخاب تعداد واحدها در هر طبقه از یک مجتمع مسکونی باید در نظر گرفت، موقیت قرارگیری ساختمان در شهر است. اینکه ساختمان ما قرار است در کدام منطقه شهر و برای چه سطحی از افراد جامعه ساخته شود.

خیلی از مالکین دید اشتباهی نسبت به این موضوع دارند. خیلی از آن‌ها فکر می‌کنند واحدهای کوچک‌تر، راحت‌تر و سریع‌تر به فروش می‌رسد. در صورتی که ساختمان‌های با تعداد واحد کمتر و مساحت مفید بیشتر از ارزش بسیار بالایی نزد مردم برخوردار است.

توجه داشته باشید مخصوصاً اگر ساختمان در مناطق بالاتر از متوسط شهر قرار دارد، حتماً به کارفرما پیشنهاد دهید، حداقل تعداد واحد در هر طبقه را با مساحتی بزرگ‌تر احداث کند.

واحد با زیربنای بیشتر امکان طراحی بهتر را به شدت گسترده می‌کند و قدرت مانور شما را به عنوان طراح افزایش می‌دهد.

به کارفرما توضیح دهید که همیشه کسانی هستند که خواهان واحدهای بزرگ‌تر و خاص‌تر هستند. حتی واحدهای آپارتمانی با مساحت ۴۰۰ متر به‌راحتی و با قیمت بیشتر به فروش می‌رسد. افراد زیادی را می‌شناسم که به شدت خواهان آپارتمان، با مساحت‌های بالا هستند. شما هم اگر از مشاورین املاک مختلف سؤال کنید خواهید دید برخلاف تصور، تعداد این افراد آنچنان هم کم نیست.

ضمن اینکه در ساخت تعداد واحدهای کمتر و با مساحت بیشتر، هزینه اجرا مخصوصاً در قسمت تجهیزات و طراحی داخلی به مقدار قابل توجهی کاهش پیدا می‌کند.

۲- مساحت زمین و سطح اشغال مجاز

یکی دیگر از موارد تأثیرگذار در تعداد واحدها در هر طبقه از ساختمان، مساحت زمین و میزان سطح اشغال مجاز در هر طبقه است. به عنوان مثال اگر زمینی به مساحت ۱۵۰ متر داشته باشیم، سطح اشغال ما در هر طبقه حدود ۱۰۰ مترمربع می‌شود و امکان طراحی بیشتر از یک واحد در هر طبقه عملاً وجود ندارد و حتماً باید در هر طبقه یک واحد طراحی کنیم.

حال اگر زمینی به مساحت ۲۵۰ متر در اختیار داشته باشیم گزینه ۲ واحد در هر طبقه به شدت وسوسه انگیز است. در این حالت می‌توانیم در هر طبقه یک واحد با مساحت مفید حدود ۱۵۰ مترمربع طراحی کنیم و یا ۲ واحد با مساحت حدود ۷۵ مترمربع!

این انتخاب‌ها با افزایش مساحت زمین و سطح اشغال در هر طبقه افزایش پیدا می‌کند که توجه به مواردی که در ادامه ذکر می‌شود می‌تواند برای انتخاب گزینه بهتر کمک کند.

۳- موقعیت زمین (زمین شمالی یا زمین جنوبی)

توجه به شمالی یا جنوبی بودن زمینی که قصد احداث ساختمان در آن را داریم نیز نکته دیگری است که در تعداد واحدهای هر طبقه تأثیرگذار است.

همانطور که می‌دانید در ساختمان‌های جنوبی امکان نورگیری مستقیم و کامل از هر دو جبهه شمال و جنوب وجود دارد؛ اما در ساختمان‌های شمالی نمی‌توان در انتهای بنا با توجه به مشرفیت به ساختمان پشتی از حداکثر نور و پنجره‌های بلند استفاده کرد و معمولاً نور فضاهای انتهایی در چنین ساختمان‌هایی از طریق پنجره‌هایی که به نورگیر باز می‌شوند و از کف حداقل ۱۷۰ سانتی‌متر فاصله دارند (O.K.B = 170 cm) تأمین می‌شود.

بنابراین در مثال قبلی اگر زمین ما ۲۵۰ مترمربع مساحت داشته باشد و جنوبی باشد امکان طراحی ۲ واحد در هر طبقه وجود دارد، اما اگر همین ساختمان شمالی باشد بهتر است یک واحد در هر طبقه طراحی شود.

طراحی در زمین شمالی

طراحی در زمین جنوبی

۴- عرض زمین

در کنار توجه به مساحت زمین و شمالی یا جنوبی بودن آن، عرض زمین مورد نظر نیز به‌شدت در تعداد واحدها در هر طبقه تأثیرگذار است.

اجازه دهید باز هم با ذکر مثال این موضوع را بررسی کنیم:

یکی از عواملی که در طراحی ساختمان با تعداد واحدهای بیشتر از یک واحد در هر طبقه باید در نظر گرفت، هم ارزش بودن واحدها از نظر نورگیری و کیفیت فضاهای داخلی است.

در مثال فوق در زمین ۲۵۰ متری جنوبی اگر واحدها را به‌صورت شمالی – جنوبی طراحی کنیم، درست است که می‌توان دو واحد را دقیقاً مشابه هم و به صورت قرینه طراحی کرد، اما بدیهی است که واحد مشرف به حیاط که از نور جنوب برخوردار است، ارزش بالاتری دارد.

حال برای اینکه ارزش هر دو واحد یکسان باشد و کیفیت فضاهای داخلی افزایش پیدا کند، بهتر است ۲ واحد در کنار یکدیگر، به گونه‌ای که هرکدام نصف عرض زمین و تمام طول سطح اشغال را در اختیار داشته باشند طراحی شوند. در این صورت ۲ واحد باز هم قرینه یکدیگر هستند، منتها در طول!

در این صورت حتی می‌توان ساختمان‌های شمالی را به صورت ۲ واحد در هر طبقه و بدون افت کیفیت فضاهای داخلی طراحی کرد.

طراحی به صورت ۲ واحدی در زمین های با عرض بیشتر از ۱۲ متر

اما نکته مهم و تأثیرگذار در این نوع طراحی، عرض زمین است. معمولاً اگر عرض زمین کمتر از ۱۲ متر باشد، امکان چنین طراحی از ما گرفته می‌شود. چون باتوجه به ضخامت دیوارهای بیرونی و داخلی امکان طراحی واحدهی ۲ خوابه و با کیفیت مناسب وجود ندارد.

اما طراحی به صورت ۲ واحد در هر طبقه در زمین‌هایی که حداقل ۱۲ متر عرض دارند توصیه می‌شود. حتی در زمین‌های شمالی! و این یکی از مزیت‌های مهم زمین‌های با عرض زیاد برای کسانی است که می‌خواهند تعداد واحد بیشتری را در ساختمان داشته باشند.

۵- محدودیت در تأمین پارکینگ

محدودیت در تأمین تعداد پارکینگ مورد نیاز در طراحی ساختمان، با توجه به ضوابط و استانداردها یکی از عوامل مهم دیگر در تعیین تعداد واحدهای مسکونی در هر طبقه از ساختمان است.

همانطور که می‌دانید در طراحی پلان، باید به ازای هر واحد مسکونی یک جای پارک بدون مزاحمت در نظر گرفت که همین موضوع می‌تواند نقش تعیین کننده‌ای در تعداد واحدها در هر طبقه داشته باشد.

در مثال‌های فوق اگر بخواهیم در زمین ۲۵۰ متری خود در هر طبقه ۲ واحد احداث کنیم، اگر تعداد طبقات ما ۳ طبقه روی پیلوت باشد، شاید بتوان در پارکینگ با کمی زحمت ۶ جای پارک بدون مزاحمت طراحی کرد؛ اما اگر تعداد طبقات روی پیلوت ۴ طبقه یا بیشتر باشد، در آن‌صورت طراحی ۸ یا ۱۰ جای پارک بدون مزاحمت در پارکینگ عملاً وجود ندارد؛ که در این حالت ۲ راه بیشتر نداریم:

• احدث زیرزمین برای تأمین فضای پارک به تعداد کافی برای هر واحد
• کاهش تعداد واحدها در هر طبقه

حال می‌توانیم با توجه به موارد اشاره شده در بالا تصمیم بگیریم که کدام گزینه بهتر است: احداث زیرزمین یا کاهش تعداد واحدها در هر طبقه!

البته شاید گزینه سومی هم بتوان در نظر گرفت و آن کاهش تعداد واحدها در هر طبقه و احداث زیرزمین برای پارکینگ و انباری برای هر واحد است. در این حالت می‌توان لابی مناسب و زیبا، اتاق سرایداری، فضای نگهبانی، فضای بازی کودکان و فضای سبز کافی در حیاط برای استفاده ساکنین طراحی کرد که در کنار تعداد واحدهای کمتر و با مساحت بیشتر، ارزش ساختمان را به‌شدت افزایش می‌دهد.

البته توصیه می‌کنم در صورت امکان در ساختمان‌هایی که به این صورت طراحی می‌کنید، حتی‌المقدور برای هر واحد بیشتر از یک جای پارک طراحی کنید.

مزایای طراحی و ساخت ساختمان با تعداد واحد کمتر و مساحت بشتر در هر طبقه

دیگر مردم از آپارتمان‌های شلوغ خسته شده‌اند و مدام درگیر عوارض ناشی از زندگی در مجتمع‌های پرجمعیت هستند. اگر به اطراف خود نگاه کنید افراد زیادی را می‌بینید که مدام در حال شکایت از شلوغی ساختمان، همسایه‌های بی‌ملاحضه، فضاهای کوچک و طراحی ضعیف آپارتمان، عدم اختصاص پارکینگ بدون مزاحمت برای هر واحد، نبود انباری و یا کوچک بودن آن، عدم وجود فضای باز کافی برای بازی بچه‌ها، نبود فضای سبز مشترک در حیاط مجتمع و… هستند.

این‌ها همه مواردی است که ساکنین مجتمع‌های مسکونی با تعداد واحدهای زیاد مدام درگیر آن‌ها هستند.

اکثر مردم ترجیح می‌دهند در آپارتمان‌هایی زندگی کنند که ترجیحاً در هر طبقه آن یک واحد وجود داشته باشد و اگر کمی پرس‌وجو کنید خواهید دید که مردم به شدت به‌دنبال چنین آپارتمان‌هایی هستند.

اگر پلان ساختمان مسکونی خود را به‌گونه‌ای طراحی کنید که یک واحد مسکونی در هر طبقه وجود داشته باشد، رضایت ساکنین به شدت افزایش پیدا می‌کند و افراد حاضرند قیمتی بیشتر از عرف منطقه را برای این آپارتمان‌ها بپردازند.

امیدوارم که توجه به موارد مطرح شده در بالا، به شما در تصمیم‌گیری بهتر در مورد تعداد واحدها در هر طبقه کمک کرده باشد.