ضوابط مهم در طراحی پلان ساختمان‌های مسکونی

عوامل بسیار زیادی هستند که در شکل طراحی ساختمان‌های مسکونی تأثیر مستقیم و غیرمستقیم دارند. در این مقاله به مهم‌ترین ضوابط شهرداری و شهرسازی و همچنین ضوابط آتش‌نشانی می‌پردازیم که تأثیر مستقیمی بر طراحی پلان ساختمان‌های مسکونی می‌گذارند و حتما باید به آن‌ها توجه نمود.
قبلا در مورد مراحل طراحی پلان ساختمان مسکونی صحبت کرده‌ام. حال بیایید ضوابط شهرداری و آتش‌نشانی مهم و تاثیرگذار در طراحی پلان را باهم بررسی کنیم.

تراکم ساختمانی چیست؟

تراکم یک مفهوم کلی و مفصل است که به دو دسته اصلی تراکم جمعیتی و تراکم ساختمانی تقسیم می‌شود. اصلا قصد ندارم در این مقاله به توضیح مساله تراکم بپردازم و بعدا در یک آموزش جداگانه، به‌طور مفصل در مورد آن صحبت خواهم کرد.
همین‌قدر بدانید که برای کنترل تراکم ساختمانی از شاخص‌های متفاوت زیر استفاده می‌شود:

• ضریب سطح اشغال
• ارتفاع ساختمانی
• تراکم ساختمانی
• تراکم واحد مسکونی در سطح

برای طراحی یک ساختمان مسکونی، خیلی نیازی نیست در مورد تراکم منطقه بدانید. اطلاعات مهم را شهرداری منطقه توسط دستور نقشه و پیش‌نویس پروانه ساختمانی در اختیار شما قرار می‌دهد.
چیزی که از تراکم برای ما در زمان طراحی یک ساختمان مهم است، تعداد مجاز طبقات، تعداد واحد در هر طبقه، حداکثر ارتفاع ساختمان و ضریب سطح اشغال در هر طبقه است که تقریبا تمام این موارد در دستور نقشه و پیش‌نویس پروانه ساختمانی مشخص هستند.

ضریب سطح اشغال ساختمان چیست؟

منظور از ضریب سطح اشغال، مساحت مجاز برای ساخت‌وساز، نسبت به مساحت کل زمین است و به‌صورت درصد بیان می‌شود.
ضریب سطح اشغال بر اساس طرح‌های جامع و تفضیلی مشخص می‌شود و در مناطق مختلف، متفاوت و معمولا عددی بین 40 تا 60 درصد است.

بیشترین و معمول‌ترین سطح اشغال در مناطق مختلف کشور، ضریب اشغال 60درصد است.

منظور از سطح اشغال 60درصد چیست؟

یعنی اینکه اگر مساحت زمین ما 100 مترمربع باشد، ما مجاز هستیم فقط 60 مترمربع از آن را بنا احداث کنیم و 40 مترمربع باقیمانده را باید به حیاط اختصاص دهیم.
به‌عنوان‌مثال اگر ضریب سطح اشغال در یک منطقه، 60درصد و مساحت زمین ما 500 متر مربع باشد، ما مجاز خواهیم بود که 300 مترمربع از این زمین را برای ساخت بنا اشغال کنیم.
البته این 300 مترمربع قطعی نیست و کمی جلوتر خواهید دید که می‌توان این سطح زیربنا را به میزان قابل توجهی افزایش داد.

حداکثر پیشروی مجاز چقدر است؟

همان‌طور که در قسمت قبل دیدید، ضریب سطح اشغال به ما می‌گوید که چقدر از سطح زمین را می‌توانیم برای احداث بنا اشغال کنیم و چقدر از آن را باید به فضای باز و حیاط اختصاص دهیم.
عدد 60درصد، علاوه بر مساحت زمین، در میزان طول پیشروی ما هم صدق می‌کند.

مثلا اگر زمین ما مساحتی معادل 250 مترمربع داشته باشد و ابعاد آن 25 در 10 متر باشد، میزان طول پیشروی مجاز برای تأمین این مساحت مجاز، 15 متر خواهد بود. درواقع ابعاد سطح اشغال ما معادل 15 در 10 متر خواهد بود.

در ساختمان‌های شمالی و جنوبی، ما می‌توانیم به میزان حداکثر 2متر، طول پیشروی خودمان را در سمت حیاط افزایش دهیم. البته این پیشروی شروطی هم دارد که مهم‌ترین آن رضایت همسایه‌های کناری هستند.

رضایت همسایه از آن جهت مهم است که اگر ما بیشتر از 60درصد طول زمین پیشروی کنیم، ساختمان ما با سایه‌اندازی و… باعث مزاحمت برای ساختمان‌های جانبی خواهد شد.

اگر همسایه رضایت ندهد ما باید مطابق شکل زیر، این پیشروی را در سمتی که رضایت همسایه را نداریم، با پَخ (زاویه) 45درجه انجام دهید.

حداکثر میزان کنسول (پیش‌آمدگی در خیابان) چقدر است؟

در ساختمان‌های شمالی ما فاقد کنسول در خیابان هستیم، اما در ساختمان‌های جنوبی یا ساختمان‌هایی که سرنبش خیابان قرار دارند، بسته به عرض خیابان، مجاز هستیم مقداری را به‌عنوان کنسول در طبقات بالای همکف، پیشروی کرده و به سطح زیربنای ساختمان اضافه کنیم.

همان‌طور که گفتم، میزان کنسول ارتباط مستقیمی با عرض خیابان دارد. به‌طور کلی:
در خیابان‌های با عرض کمتر از 10 متر مجاز به اجرای کنسول نیستیم.
در خیابان‌های با عرض 10 تا 12 متر، میزان کنسول مجاز، 60سانتی‌متر است.
در خیابان‌های با عرض 12 تا 20 متر، میزان کنسول مجاز، 80سانتی‌متر است.
در خیابان‌های با عرض بیشتر از 20 متر، میزان کنسول مجاز، حداکثر 120سانتی‌متر است.

البته همانطور که احتمالا در خیابان‌های شهر مشاهده کردید، ضوابط مربوط به کنسول خیلی سفت‌وسخت رعایت نمی‌شود.

نکته مهم برای ما در زمان طراحی پلان ساختمان‌های جنوبی و یا ساختمان‌هایی که سرنبش خیابان قرار گرفته‌اند، این است که بدانیم بسته به عرض خیابان، می‌توانیم حدود یک متر پیشروی اضافه داشته باشیم که همین پیشروی مازاد می‌تواند برای طراحی پلان طبقات، کمک بسیار زیادی به ما بکند.

ضوابط آتش‌نشانی در طراحی پلان

ضوابط مربوط به آتش‌نشانی بسیار مهم است، چراکه به‌طور مستقیم با جان مردم و ساکنین ساختمان‌های مسکونی ارتباط دارد. بیشتر ضوابط آتش‌نشانی، نکات اجرایی مهمی هستند که در زمان اجرا باید حتما رعایت شوند. مثلا نوع درب‌های اصلی و درب سرویس پله که حتما باید ضدحریق باشد. و یا جهت بازشدن درهای فرار (مثل در سرویس‌پله) که بر خلاف سایر درهای ساختمان، باید به سمت بیرون از ساختمان باز شوند تا در هنگام بروز حادثه بتوان به‌راحتی از آن‌ها عبور کرد.

یکی از مهم‌ترین ضوابط مربوط به آتش نشانی، که باید در زمان طراحی پلان ساختمان‌های مسکونی به آن توجه کرد، مربوط به حداقل مساحت فیلتر ورودی واحدهای مسکونی است.
در آپارتمان‌های مسکونی باید فضای کافی قبل از ورود به واحدها در هر طبقه وجود داشته باشد. منظور از این فیلتر ورودی، همان فضای جلوی آسانسور و سرویس‌پله است.
مساحت این فضا بر اساس تعداد واحد در هر طبقه و با فرمول زیر محاسبه می‌شود:

Area = N + 3

در این فرمول N، تعداد واحد مسکونی در هر طبقه است که باید بعلاوه 3 مترمربع شود.

به عنوان مثال اگر در هر طبقه، یک واحد مسکونی داشته باشیم، مساحت فیلتر ورودی باید حداقل 4 مترمربع و اگر در هر طبقه دو واحد مسکونی طراحی کرده باشیم، مساحت فیلتر ورودی، حداقل باید 5 مترمربع باشد.
توصیه می‌کنم به‌هیچ‌عنوان عرض فیلتر ورودی را کمتر از 120 سانتیمتر در نظر نگیرید.

ضوابط و مقررات بسیار مهم دیگری هم وجود دارند که می‌توانید با مراجعه به کتاب‌های مقررات ملی ساختمان، از آن‌ها اطلاع پیدا کنید، اما مواردی که در بالا ذکر کردم در زمان طراحی پلان واحدهای مسکونی بسیار مهم و تاثیرگذار هستند و توصیه می‌کنم از همان مراحل اولیه طراحی پلان ساختمان‌های مسکونی به این موارد توجه کنید.

چنانچه در مورد ضوابط و مقررات طراحی ساختمان‌های مسکونی سوالی دارید، سوالات خودتان را در پایین همین صفحه مطرح کنید تا در اولین فرصت به آن‌ها پاسخ دهم.